マンション建て替えを阻むお金の問題 /お金がないと言える人は少ない
古くなったマンションでは建て替えが議論されることがありますが、多くの場合は建て替えが決定することがありません。以前にも書きましたが、多くの場合はお金が問題になっていて、区分所有者4/5の賛成が得られないからです。今回はマンション建て替えを阻むお金の問題と題して、あるマンションの住民からお聞きした話しを元に書いていきたいと思います。
建て替え議論の発端は東日本大震災
そのマンションは関東にある80戸ほどのマンションで、1970年代に建設されました。築40年を超えています。4階建ての羊羹型のキレイな直方体のマンションです。当時はモダンなマンションとして人気で、多くの若い夫婦が購入して子供たちの元気な声が毎日聞こえていたそうです。現在も新築時に購入した人達の多くが住み続けていて、マンションに愛着を持っている人も多いそうです。
大規模な改修の議論が始まったのは、2011年の東日本大震災の後だったそうです。外壁のあちこちにひび割れが入り、補修工事を行うことになりました。東北の悲惨な現状をテレビなどで目の当たりにした住民の多くは、壁などに入るひび割れを見て不安になっていました。補修工事を可決するために臨時総会を開きますが、総会は数十年ぶりの高い出席率となり、その際に耐震改修を行った方が良いのではないか？という意見が出されました。
その後、耐震改修が高額になることがわかると実施するか意見が分かれ、さらにどうせ耐震改修を行うならエレベーターを設置して欲しいという要望がアンケートで複数届きました。このマンションは4階建てでエレベーターがないのですが、60歳代、70歳代の人が増えてきたので、エレベーターがないことを不便に思っている人が多かったのです。しかし耐震改修とエレベーター設置工事を行うと、莫大な金額になってしまいます。莫大なお金をかけて改修するなら、建て替えが方が良いのではないかという意見が出るようになりました。
建て替え議論の始まり
建て替えの話が出た当初から、賛成と反対の声が入り混じっていたため、そもそも建て替えができるのか検討するために建て替え委員会を設立することになりました。管理会社にも協力してもらい検証を始めると、好条件が揃っていることがわかりました。容積率が余っているため、現在よりも大きなマンションが建設できるのです。
①容積率とは
建築基準法では、その土地の用途地域の種類や建築物の構造に応じて、容積率の限度を定めています。つまり容積率は土地によってさまざまなのです。容積率が100%と定められている土地もあれば、400％の土地もあります。では容積率とは何かを一言で説明すると、敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合ということになります。これではわかりにくいので、もう少し噛み砕いて説明しましょう。
土地の面積が1000㎡で容積率が400%だとすると、そこに建てられる建物の延べ床面積は4000㎡になります。つまり敷地いっぱいに建物を建てるなら、4000㎡÷1000㎡＝4で、4階建ての建物が建設可能になります。
現在はマンションを建てる際には容積率をギリギリまで使うのが当然のように言われていますが、かつては市場調査をして「この場所なら2000万円で売って、せいぜい50戸ぐらいしか売れないだろう」となれば、80戸を建設できる土地でも50戸しか建設しないので、容積率が余っていたのです。
②容積率が余ると住戸を増やせる
このマンションは約80戸ですが、容積率が余っているため110戸ほどのマンションが建設できることがわかりました。約30戸多く建設できるということは、その30戸を新規に売り出すことができるのです。販売費用は建て替えの費用に使えるため、住民の負担が軽くなるのです。住民の費用負担が軽くなるということは、建て替えの可能性が広がるということで、大きなアドバンテージになります。
下記の図は、現在50戸のマンションを建て替えて80戸にした場合の例です。50戸のマンションを50戸に建て替えたら、建設費用10億円を50件で割るので1世帯あたり2000万円の負担になります。しかし30戸増やして建設して80戸にした場合、30戸の売却利益が加わるため1世帯あたりの費用負担は500万円になっています。
それでも建て替え反対は多い
このマンションでは、容積率が余っていることがわかってから、マンション建て替えの実績がある企業に入ってもらい検討を重ねています。建て替えの可能性が現実的になってきたことから住民説明会を開催しますが、一部の人から強い反対がありました。このマンションには愛着があるので、まだまだ建て替える必要はないというのです。その人達は、金額の問題ではなく建て替えそのものを否定しました。
例え建て替え費用が数百万円まで下がっても、高齢者が多いマンションではその費用が払えない人も多いのです。年金と退職金を切り崩しながら生活している人にとっては、数百万円の負担というのは大きいのです。しかしお金がないから反対と言う人は少数です。お金がないとは言わず、別の理由を立てて反対するのです。そのためこの手の反対者が言っている理由に反論しても説得しても、反対することには変わらないのです。
もちろんお金がなければ、売却するという手段も残っています。しかしお金がないと言い出せない人が、売却のことを相談するのは難しくなります。なぜなら売却したいと言い出せば、お金がないことが相手に伝わってしまうからです。こうしたメンツが、とにかく何がなんでも反対という姿勢を生み出してしまいます。こうなると、話し合いを行うことすら難しくなり協議は難航してしまいます。このマンションでは、建て替え賛成派と反対派に大きな溝ができてしまい、今では話し合うことすら困難な状況だそうです。
まとめ
建て替えを阻むのは、多くの場合はお金の問題です。そしてお金の問題は口にしにくいので、お金が問題だとわかっていても問題が表面化しにくいので解決が難しくなりがちです。お金の問題以外にも、歳をとって引っ越すのが面倒なので動きたくないという人もいます。このような問題が絡み合い、なかなか建て替えの話が進まなくなります。建て替えを進めるには、このような人達一人一人を説得しなくてはならないため議決できても多くの時間がかかりますし、多くの場合は否決になってしまいます。行政も問題視していますが、こればかりは簡単には解決しそうにありません。
