大規模修繕工事の基本の基本 /発注方式の違い

マンションでは築10年を過ぎた頃から、大規模修繕工事の話が出始めます。大抵は管理会社から提案されるのですが、理事会の中で自然と話題になることも多いようです。そこで大規模修繕工事を考える前に、大規模修繕工事の基本の基本として、工事の発注方式の違いを説明したいと思います。

そもそも大規模修繕工事の目的は?

大規模修繕工事の明確な定義はありませんが、国土交通省が出している資料「マンションの改修・建替え等について」には、以下のように書かれています。

「マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値を維持するために行う修繕工事や、必要に応じて建物及び設備の性能向上を図るために行う改修工事のうち、工事内容が大規模、工事費が高額、工事期間が長期間にわたるもの等をいう。」

このように、大規模修繕工事は現状維持と性能向上の両方を含んでいます。大規模修繕の目的をはっきりさせることが、大規模修繕を始める第一歩になります。

大規模修繕工事の発注方式

大規模修繕工事の発注方法には、主に3種類あります。どれも一長一短で、これがベストというものはありません。それぞれのマンションで、自分たちに合ったものを選ぶようにしましょう。

①設計管理方式

設計事務所やコンサルタントと契約し、そこに工事の業者選定を行ってもらう方式です。最も広く行われている方式で、大規模修繕工事の進め方といえばこの方法を真っ先に思い浮かべる人も多いと思います。管理組合が設計事務所と設計管理の契約を結ぶと設計事務所は劣化診断などを行い、改修設計を行って工事仕様書を作成します。この工事仕様に従って、各施工会社に見積書を作成してもらって入札を行います。こうして一番安かったところが工事業者に決定します。

①-1メリット

設計と施工が分離されているので、設計事務所に管理組合側に立った工事のチェックを行える。

工事業者の都合に関係なく、必要な工事を客観的に見極める事ができる。

①-2デメリット

工事費以外に設計事務所に払う設計監理料が発生する。

談合の危険性が言われている。

②責任施工方式

施工業社に診断・改修設計・工事までを一貫して依頼する方式で、小規模の改修では最も多く用いられる方式です。最初に施工業者を選定し、その施工業者に工事内容を決めてもらい、工事も行ってもらいます。

②-1メリット

初期の段階から施工業者が関わることで、施工性に配慮した検討や綿密なスケジューリングが可能になる。

設計監理費用が不要。

②-2デメリット

技術的知識が施工業者に偏るため、管理組合が正しい判断で必要な工事内容を定める際に施工業者頼みになる。

③プロポーザル方式

管理組合で大規模修繕の大まかな方針を決め、公募で集まった施工業者に工事内容を提案してもらう方式です。設計管理方式に似ていますが、仕様書を策定しないことと業者を公募で募ることが特徴です。

③-1メリット

多くの業者からさまざまな提案を受けることが可能で、自分たちのマンションに合った方法を選択できる。また効率良くコストを抑えることが可能。

③-2デメリット

管理組合の作業負担が大きくなりがち。

談合の問題

設計管理方式のデメリットに、談合のことを書きました。かなり前から談合が行われ、不当に工事費用が釣り上げられているという問題が指摘されています。そのため国土交通省も平成29年に「設計コンサルタントを活用したマンション大規模修繕工事の発注等の相談窓口の周知について」という通知を出しています。多くの場合、複数社に見積もりの提出を依頼します。これが出来レースで、最初からどの業者が落札するかコンサルタントによって決められているのです。

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業者が決定したら、その業者はコンサルタントにキックバックを支払います。工事代金の1割から2割がキックバックとして支払われていると言われていて、1億円の工事なら最大2000万円がコンサルタントに支払われいるのです。このような行為を抑制するべく国土交通省は通知を出しているのですが、談合は巧妙に行われているので簡単になくすことはできないのが現状です。

プロポーザル方式は公募で業者を募集するうえ、明確に仕様書を作成しないで各業者からアイデアを募るため、談合がしにくい方法だと言われています。しかし絶対に談合をしようとする人を暴くのは難しく、管理組合が最も注意しなくてはならないことになっています。

まとめ

これまで書いてきたように、大規模修繕工事に発注方法は主に3つあります。それぞれにメリットとデメリットがあるので、自分達のマンションに合った方式を選ぶようにしましょう。設計管理方式は、管理組合の手間が最もかからない方法です。談合の危険性が指摘されていますが、手間要らずなので今でも選ぶマンションは多くあります。小規模工事なら責任施工方式が向いています。信頼できる業者を選ぶことができるかが問題ですが、マンション内の人に知り合いがいるなどの縁で任せている例は多くあります。プロポーザル方式は修繕委員など管理組合の人の負担が増えますが、コストを抑えて発注することができるケースが多くなります。どの方式で行うかは、理事会や修繕委員会でじっくり話し合ってください。

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