管理総会でわかるマンション住民の団結度

あちこちのマンションの管理総会にお邪魔していると、マンションによって雰囲気がずいぶん違うことに気が付きます。管理運営が上手くいっているマンション、住人同士の関係が良好とはいえないマンションなど、総会に行くとよく見えてくるのです。特に総会は管理組合の雰囲気をよく表していて、総会内のやりとりを聞いているとマンションがどんな雰囲気なのかが見えてきます。

マンション管理組合とはなんだろう

日本でマンションが販売され始めた頃、管理組合はありませんでした。そのため共用部分をどう維持していくか、誰がどうやって話し合うかが決まっておらず、管理会社が住民に会議を告知をして参加者の中で決めていました。しかしこの決定にはなんら強制力がなく、決まったことを守らない住民もいました。マンションでは共同生活をすることになりますが、どんなルールも強制力がないため好き勝手に振舞う住民が出てきたのです。

※初の民間分譲マンション「四谷コーポラス」

そこで国は1962年(昭和37年)に建物の区分所有等に関する法律(区分所有法)という法律を公布し、区分所有者(マンションを買った人)の権利や責任、義務を明確にしました。この法律によりマンションの法的な立場が明確になったので、金融機関のローンを使ってマンションの購入が可能になります。しかし区分所有法では管理組合が明確になっていなかったため、一部の住民が勝手に管理組合を脱退し、管理費や修繕積立金を払わなかったりマンションのルールに従わなくなるケースが出てきました。これが社会問題になっていきます。

そこで1983年(昭和58年)に、政府は区分所有法を大改訂し、マンションを購入した人は自動的にマンション管理組合の組合員になることにしました。マンションを購入することは管理組合員になることと同じ意味になり、管理組合を辞めるにはマンションを売却するしかありません。これまでのように勝手に管理組合を脱退して、マンションのルールに従わないということが法的に不可能になったのです。

マンションの意思決定は、管理組合員全員が参加する総会で決定することになりました。しかし何かを決めるたびに総会を開くのは大変で、意思決定が遅れることが予想されます。そこで管理組合員の中から代表者を選んで理事会を作って、細かなことを決めたり総会で決まったことを実行する組織として運営するようになりました。

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理事はストレスがかかる仕事

多くのマンションでは、理事は輪番制によって決まります。仕事も家庭も忙しい中、理事になって毎月のように理事会に参加するのは大変です。さらに理事の人達は不動産のプロでもなければ、マンションのスペシャリストでもありません。言ってしまえば理事会は素人の集団です。管理会社がアドバイスしてくれるとはいえ、何もわからないことだらけの中で、報酬もなく活動を行わなければならないのです。これを苦痛に感じるのは当然のことなのです。ですから進んで理事になりたいという人は、あまりいません。

問題が多いマンションでは、理事会を毎週のように行っているケースもあります。土日の休みを理事会に使ってしまうため、出かけることができないという不満を持つ人もいます。そのように大変な思いをしても、大勢の人が住むマンションの管理は上手くいかないことがあり、理事はストレスをためながら仕事をしていることがほとんどです。また理事会だけでなく、資料を準備したり下調べしたりなど、仕事や家事の合間を縫って、さまざまな作業が発生する場合もあります。

管理総会の出席率は重要

管理総会に呼ばれると、私は管理組合員の出席率に注目します。みんなでマンションの資産性を守ろうとか、問題を解決しておこうという意識が高い住民が多いと総会の出席率が高くなります。出席率が著しく低いマンションは、お隣さん同士の繋がりも薄く、自分たちの資産であるマンションに関心が低いことがほとんどです。総戸数が200戸ものマンションでも10人程度しか出席しない総会もありましたし、40戸のマンションで50人以上が集まった総会もありました(夫婦や家族で出席している)。

総会の出席率はマンションによって全く異なりますが、出席率が高いマンションの総会では始まる前からワイワイとさまざまな話を住人同士でしていることがほとんどで、普段から友人付き合いをしていることが伺えます。一方で出席率が少ないマンションの総会では、住人同士が会釈する程度でほとんど話をしないケースが多く見られます。総会で初めて顔を見たという人が多くいるので、雑談をすることもないのです。

総会の発言でわかる団結度

総会ではさまざまな議題が話し合われます。理事のみなさんにとっても総会を行う側になるのは初めてのことなので、必ずしもスムーズにいくとは限りません。説明や進行が不慣れなこともありますが、それが普通なのです。しかしそれに苛立つ組合員の方がいることもあります。時に総会は、険悪なムードで進むこともあります。酷い時には野次が飛んだり、進行を無視して文句を言い出す出席者が出てくるケースもあります。こうなると総会は迷走してしまいます。

そこまでこじれていなくても、普通のやり取りの中にも注目するべき点があります。理事が議題について説明し、他の管理組合員がそれに対して質問や意見を言う場面がありますが、いつも私はこの時の発言に注目しています。管理組合員が最初に何を言うかで、マンション内の雰囲気がわかるのです。

「まずは理事の皆さん、お忙しい中で総会の準備を進めて頂き、ありがとうございました」

発言の前に、このように理事をねぎらう声が出るマンションは住民同士の仲がよかったり、運営がスムーズにいっているケースが多いです。しかし残念なことに、質問というより「なぜこんなことをするんだ?」「理事会が勝手に進めても困る」など、クレームのようなことを言い出す総会も多いのです。そういうマンションではマンション内の人間関係がギスギスしていたり、個人的な確執が起こっていたりします。ですから私は管理組合員の発言には、いつも注意して聞いています。

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まとめ

今回は「管理総会でわかるマンション住民の団結度」というタイトルで、管理組合と総会について書いてみました。管理組合とは区分所有者の資産を守るための組織です。資産性を損なわずに維持していくには、管理組合の活動への積極的な参加が不可欠です。そして理事は報酬もなく責任ばかりが重い仕事なので、自分が理事になりたくないと考える前に、現在の理事の方々は大変な苦労をしていることに思いを寄せてはいかがでしょうか。ギスギスした管理組合は、多くの場合良い方向には進みません。多くの方が積極的に参加し、活発に意見を言い合える管理組合はみなさんの資産を守るために不可欠だと思います。

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