なぜ積水ハウスは地面師に騙されたのか /機能不全になったチェック機構

今回は、不動産売買をめぐる詐欺師の話をしたいと思います。マンション購入をめぐり詐欺に遭いそうになったというメールがあり、その方とzoomで話をする中で積水ハウスが地面師に騙された事件について質問されました。私も記憶がやや曖昧になっていたので、その流れを整理したいと思います。この事件は不動産業界だけでなく、あらゆる企業に警鐘を鳴らす事件でした。

地面師とは

日本で地面師が問題になったのは、戦後まもなくの頃です。敗戦直後に日本は家屋が焼失するだけでなく、役所が焼けて書類の紛失は珍しくありませんでした。役所そのものも混乱しており、不動産登記が確実に行われなかったり、所有を証明することが困難になっていました。

それに加えて戦争で所有者が死亡した土地があちこちにあり、どこまでが誰の土地なのか、そもそも所有者は誰なのかがわからなくなっていました。自分の土地を守るため地面に杭を打ち、縄を張って自分の土地だと所有する人が多くいたのですが、書類が曖昧なことを利用して他人の土地に勝手に縄を張って自分の土地だと主張する人が現れました。これが地面師です。彼らは土地の所有者になりすまして、勝手に他人の土地を売却して利益をあげていました。

戦後の混乱が終わると地面師は減りましたが、詐欺の手法として継承されていき、バブル景気の頃に再び地面師が多く出現するようになります。土地価格が高騰したため小さな土地でも高額の利益が得られるバブル期は、土地売買をめぐる詐欺事件が多く見られました。この頃は土地の権利書や身分を証明する資料を偽造して本人になりすます手口が多かったため、登記簿謄本などの電子化が進むことになりました。

積水ハウス地面師詐欺事件の発覚

2017年6月、積水ハウスは地面師による詐欺被害に遭い、55億5900万円を騙し取られたと発表しました。不動産業界を震撼させ、後に積水ハウスのお家騒動にも発展する大事件ですが、当時は積水ハウスを嘲笑する同業者が多くいました。積水ハウスともあろう大手が、稚拙な手口に騙さらて情けないというわけです。当時の積水ハウス会長兼CEOの和田勇氏は「銀行がオレオレ詐欺に騙されるようなもんや」と怒りをぶちまけており、積水ハウスにとって情けない内容であったことは間違いありません。

しかし2020年12月に積水ハウスが弁護士を中心にした外部検証委員会がまとめた「総括検証報告書」を見ると、多くの企業にとって他人事ではないと感じさせる内容でした。当時「我が社ではあり得ない」という声が不動産業者の間で飛び交っていましたが、詐欺被害にあう過程において身に覚えのある展開が多く含まれることに気づいた人も多かったはずです。

登場人物の紹介

割と複雑な事件なので、登場人物を最初に紹介しておきます。

E氏：老舗旅館「海喜館」の所有者
Y氏：仲介会社の社長
カミンスカス：地面師
偽E：E氏の偽物
O次長：積水ハウス東京マンション事業部の営業次長
A課長：積水ハウス事業開発室の課長

事件の中心になった土地と建物

東京の五反田駅から徒歩3分の好立地にある旅館「海喜館」が舞台となります。土地の広さは約2000㎡で、多くの不動産業者が注目していました。所有者は1975年に両親から相続した1944年生まれの女性E氏で、リーマンショック前頃からさまざまな不動産業者が土地を売ってもらおうと足繁く通っていました。しかしE氏は売却を断固拒否し、細々と営業を続けていきます。

やがてE氏が高齢になったためか資金繰りに行き詰まったかは不明ですが、2015年に廃業を届けています。その後も不動産業者をシャットアウトし、板前など数人で「海喜館」に住み続けていました。旅館はボロボロになり、敷地の草木は生い茂っており、近所の人は「怪奇館」などと揶揄していたようです。

地面師と偽Eの暗躍

アパレル事業から不動産事業に転身し、不動産仲介会社YH社を経営していたY氏は、この「海喜館」を狙っていました。このY氏に地面師のカミンスカスが接触してきたことから、この事件は始まります。地面師はE氏の偽物である偽EとともにY氏と会い、「海喜館」売買の打ち合わせを行います。そして以前から面識があった積水ハウスのO次長に持ちかけました。当時は「海喜館」のオーナーが売りが立っているという噂が出回っていたため、信憑性がある話のように思われました。

しかしO次長はY氏のような小さな会社に「海喜館」の売買は難しいと考えており、詐欺に遭わないように気をつけてくださいとY氏に話しています。そうした心配をよそに、Y氏は2017年4月に「海喜館」の売買契約を結びました。その際にY氏とカミンスカス、偽Eはは本人確認のために公正役場に出向き偽EがE氏本人であることを確認した公正証書を作成しています。役所が偽Eを本人と誤認したわけですが、偽Eは、偽造パスポートを使って区役所で印鑑証明を変更していたため、偽Eが持参したパスポートと印鑑証明で本人と確認されてしまったのです。

本人確認が取れて売買契約を結んだY氏は、申込証拠金として2000万円を偽Eに支払っています。Y氏はすぐに積水ハウスのO次長に、売買契約書や本人確認書類を送付します。売買金額は60億円でした。本人確認書類が送られてきたことに加え、Y氏の目の前で公正証書が作られたという話を聞いて、O次長は偽Eを本物のE氏だと信じ込みました。

積水ハウスの対応

O次長は土地購入を担当する事業開発室にこの件を連絡し、ここから積水ハウスが取得に乗り出すことになります。O次長は事業開発室のA課長とともにY氏と打ち合わせを行い条件面を話し合いました。Y氏からは仲介手数料などを込みで売買金額70億円が提示され、さらにY氏はカミンスカスをO次長とA課長に会わせます。カミンスカスはE氏の財務担当を名乗り、契約を急がせました。E氏の元には他の不動産会社も来て居ること、E氏がマンション購入資金として3億円を必要としていることなどを伝え、2000万円の申込証拠金だけでは気が変わるかもしれないと言うのです。

積水ハウスはすぐに不動産部長、常務執行役事業本部長、事業部長などで会議を開き、迅速な取引を行うことで一致しました。社長にも現場視察をお願いし、2週間ちょっとで契約を締結するスケジュールが決定します。こうして地面師カミンスカスの思惑通り、積水ハウスは急いで取引を行うことになったのです。すぐに稟議書が作成され、3日間で社長の決済が降りるスピード決済になりました。

この時、積水ハウスの顧問弁護士は、本人確認に決定的な方法はなく、免許証やパスポートなど複数から本人確認を行い、実際の住所や電話番号から本人確認を行うようにアドバイスしています。

無視された不信感

こうして積水ハウスに関係者が介して、売買契約が結ばれます。この時に積水ハウスの司法書士も弁護士同様に、本人確認を徹底するようにアドバイスしていました。偽Eは現住所を記載する際に番地を間違って書くなどしますが、積水ハウスは高齢のため勘違いしたのだろうと好意的に解釈しています。

契約締結を受けて、司法書士がすぐに法務局に向かい、仮登録申請を行いました。司法書士から登記申請が受理されたと連絡を受けた積水ハウスは、偽Eに手付金12億円を小切手で支払いました。しかし契約締結後に4通の内容証明郵便が積水ハウスに届きます。差出人はE氏で、積水ハウスと契約したのは偽物で、印鑑証明も偽造されたものだという内容でした。しかしこの文書の中で、E氏は入院中で面会謝絶と書かれていたため、なぜ面会謝絶の人物が取引を知り手紙を出せたのか疑問が残ります。そこで積水ハウスはこの文書を詳しく調べることなく、取引を妨害する嫌がらせと判断して無視しました。

また不動産業者が積水ハウスを訪問し、取引しているE氏は偽物だと言って来るなど不審なことが頻発します。しかし積水ハウスは多くの業者が狙っていた土地であるため、妨害が行われていると判断しました。そういったことが相次ぐため、地面師のカミンスカスは登記を早めに終わらせ、最終金を前倒しで支払ってしまえば事態は解決すると提案します。この提案に積水ハウスは賛同してしまいます。

最終金を支払うための打ち合わせが積水ハウスで行われ、偽Eから健康保険証、住民票、納税証明書、固定資産評価証明書、パスポートなどが提出されました。この時、司法書士からパスポートの表記が違うと指摘があり、積水ハウスはパスポートの紫外線調査を行いますが、偽造を見抜けませんでした。こうして積水ハウスは、偽Eに49億円を支払いました。

続く異常事態と詐欺の発覚

最終金を支払うための打ち合わせを行っている最中に、さまざまなおかしなことが起こります。積水ハウスの社員が海喜館に張り付いていたのですが、部屋の電気がついていました。その家に住んでいるE氏は積水ハウスにいるのですから、部屋の電気がついているのは変です。しかしこの事は、電気の消し忘れとして積水ハウスは深く気にしませんでした。そして何故か海喜館に張り付いている社員の前に警察が現れ、任意同行を求められました。積水ハウスの社員が不審者として通報されていたのです。

積水ハウスの前に、弁護士を伴ったE氏の弟を名乗る人物が現れます。弟は所有権移転登記を止めるように言いますが、弟は自らE氏の代理人ではないことを伝えたため、積水ハウスはこれを無視します。弟は内容証明郵便は間違いなくE氏が書いたと言いますが、面会謝絶中のE氏がどうやって売却の事実を知り、手紙を書いたのか明確な説明はありませんでした。積水ハウスにとって、この弟は怪しげな妨害者になってしまいます。

ところが、この直後に偽Eが姿を消します。さらに偽Eの写真を持って海喜館の近隣住民に確認したところ、その写真の人物はE氏ではないと言われてしまいます。積水ハウスはすぐに警察に相談し、偽Eの口座凍結を依頼しました。さらにY氏を呼び出し仲介金の返済を求めますが、すでに借金の返済に当てたため残金がほとんどないと言われます。そこで積水ハウスはY氏を刑事告訴しました。これらの事態を受けて、積水ハウスは詐欺にあったことを公表することになりました。

なぜ不動産のプロが騙されたのか

この土地は多くの不動産業者が狙っており、羨望の土地でした。時価100億円とも言われた土地を60億円程度で購入できるのなら、安い買い物だという感覚があったはずです。そして何よりも功を焦る社内で声が大きい人の意見に、会社全体が引っ張られてチェック機能が働きませんでした。

積水ハウス社内では、「海喜館」買収は社長案件と呼ばれており、多くの役員や社員が社長の逆鱗に触れることを恐れて、怪しい情報は伏せられていました。決裁稟議は役員を飛ばして社長が先に押印しており、他の役員は反対する余地がありませんでした。不動産部の部長は当初からこの契約はおかしいと疑念を伝えていましたが、役員の指示で契約書に押印させられています。

土地は水ものなので、買える時に買わないとずっと買えなくなってしまいます。そのため良い土地の購入には焦りが出てきますし、バタバタで決裁することも珍しくありません。積水ハウスの決裁稟議書は、Y氏のYH社の社名が間違って記載されており、それを鉛筆で訂正して決裁されていました。どれだけ慌てて決裁したのかが伺えます。

こうした事態に備えて各社にはチェック機構が備わっているのですが、声の大きな実力者に押し切られてチェックが不十分になることは、どの会社でも起こりうることだと思います。功を焦ったため弁護士や司法書士からのアドバイスも虚しく、本人確認が不十分だったため詐欺を成功させてしまいました。しかしこの件を見ていくと、いくつか踏みとどまれるポイントがありました。

・偽Eは自身の誕生日を忘れていた。
・偽Eは生まれ年の干支を間違えた。
・4通の内容証明郵便を詳細に調べなかった。
・弁護士からも司法書士からも偽Eの写真を近隣住民に見せて本人確認するように言われていたのに、偽Eの心象を気にして実施しなかった。
・最終金の支払い時に土地の権利書を持ってこなかった。
・最終金の支払い手続き中に、「海喜館」前にいた積水ハウスの社員が警察に任意同行を求められたにも関わらず、手続きを続行した。
・Eの弟が現れた際に、身元調査などを行わずに妨害工作だと決めつけた。

上げだすとキリがないのですが、何度も不審に思える点がありました。事実、地面師のカミンスカスは積水ハウスの前に別の不動産業者にこの話を持ち込んでいますが、本人確認が取れないという理由で契約を断られています。本人確認を疎かにした積水ハウスが餌食になったのですが、これは日本企業のガバナンスに共通する多くの問題を抱えていると思います。

社内クーデターまで起こる

この事件が発生してから半年後に、取締役会議でクーデターが発生します。会長だった和田勇氏は、社長決済によって取引が決まったことなので社長の俊則氏の責任は重いと考えて、和田社長の解任動議を出します。しかし取締役会の半数が反対して否決され、逆に阿部社長が出した和田会長の解任動議に過半数の役員が賛成して、和田会長の解任が決まります。

和田会長の解任に賛成した役員は、阿部社長とともに「海喜館」の購入に動いた役員で、阿部社長が処分されると次は自分も処分されると考えて阿部社長を庇ったのです。役員の保身が会社の命運を決め、責任の所在も曖昧になってしまいました。この問題の責任は何人もの社員が負わされることになりますが、阿部氏は社長を退任した今でも自身の責任は認めていないと聞きます。

まとめ

この件は、偽Eの写真を持って近隣住民に本人確認を行えば、すぐにE氏ではないことがわかったと言われています。「海喜館」で生まれ、「海喜館」を相続して長年経営し、「海喜館」を廃業してボロボロになった建物に住んでいるため、近所では有名人だったからです。たったそれだけのことをしなかったため、55億円という損害を出す結果になってしまいました。声の大きな実力者が功を焦って暴走するというのは、どこの会社にもあることでしょう。しかし面倒を嫌ってチェック機能が働かず、同じようなトラブルになることはどの会社にも起こりうると思われます。他山の石として、記憶しておきたい事件だと思います。