マンションの特徴を時代ごとに解説します /中古マンション選びの参考
新築より中古マンションに注目が集まり、中古マンションに関する質問が増えました。そこで年代ごとのマンションの特徴をまとめてみました。今回はマンションの特徴を時代ごとに解説します。
1960年代
戦後の深刻な住宅不足を解消するために、49年に住宅金融公庫、55年に日本住宅公団が設立されました。都市部を中心に住宅が不足し、1つの土地に大勢を住まわすことが可能な共同住宅に大きな注目が集まります。国をあげて共同住宅の建設に尽力する中、56年竣工の民間分譲マンション、四谷コーポラスの成功を受けて民間企業が徐々にマンション建設に乗り出していました。
第一次マンションブーム（60年代前半）
1962年にマンションの基本法である「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」が制定されたことで、現在のマンション基本的なスキームができました。法律でのマンションの位置付けがハッキリし、さらに銀行からの融資を受けてローンを組むことが可能になり、マンションブームが起こります。従来からの住宅不足や東京オリンピックによる好景気感も加わり、マンションに限らず住宅が多く売れています。
銀行ローンが可能になったことで、多くの民間の業者がマンションの供給をはじめました。この頃は富裕層が中心になってマンションを買っていたため、ほとんどが高級マンションになります。先進的な設備を積極的に取り入れ贅沢な造りになっているため、現在でもビンテージ・マンションとして高い人気を誇っています。秀和レジデンスシリーズや東京の表参道にあるコープオリンピアなどが代表例で、多くが一等地にあるため今でも数千万円から１億円以上で取引されています。この時代のマンションの特徴は、高級仕様と都心の一等地に所在することです。
第二次マンションブーム（60年代後半）
マンションが富裕層向けから、中間所得者層向けに舵を切るようになります。背景には都市部での住宅不足があり、特に労働者を集めたくても住宅がないというジレンマがありました。そのため専有面積を狭くして価格を抑えた、中間所得層にも買いやすい物件が多く見られます。第一次マンションブームでは80㎡前後の間取りが多くありましたが、第二次マンションブームでは50㎡前後の2DK・2LDKが多く見られます。
マンションは富裕層向けの住宅というイメージがあったため、外観がお洒落なマンションが多いのも特徴です。見た目はお洒落で、少し頑張れば手に入る価格帯で人気を集めたマンションが多く、大手企業に務めるサラリーマンや先進的な夫婦に人気があったそうです。この時代の特徴は、一等地に建設された物件が多く専有部が狭い物件が多いことです。
この時代のキーワード
・60年代前半「富裕層向け」「広い間取り」
・60年代後半「勤労者向け」「狭い間取り」
1970年代
1970年に住宅金融公庫がマンションのローンを始めました。公庫融資付きマンションが人気になります。さらに田中角栄の「日本列島改造論」が不動産ブームを起こし、不動産投資が活発に行われるようになりました。そのため都市の郊外では開発が活発化し、乱開発と呼ばれるような激しい開発競争が起こります。また都市部では高層マンションが建てられるようになり、ビル影が社会問題になっていきます。この頃の住宅政策は「質より量」で、民間もその流れに従っていくことになります。
第三次マンションブーム（70年代前半）
多摩ニュータウンに代表される郊外の開発が活発化し、60年代末から続く中間所得者層を狙ったマンションが多く発売されました。不動産投資ブームが活発になったため、マンション価格は高騰して、マンションの全国平均価格が1000万円を超えました。そのため専有面積を狭くすることで、価格を抑えるマンションが増えました。40㎡台のマンションが多く分譲されています。
このマンションブームは、突然の終焉を迎えます。73年10月6日、シリアとエジプトがイスラエルに侵攻を開始し、第四次中東戦争が勃発するとオイルショックが起こったからです。不動産投資ブームにより日本で起こっていたインフレは、中東各国が原油価格を400%近くも値上げしたためインフレが加速し、物価狂乱と言われるまでになりました。「省エネ」が流行語になり、あらゆる産業で省エネが影響しました。
オイルショックの最中に建設されたマンションも影響を強く受けており、あらゆるコストが跳ね上がり重機の稼働時間も制限されたようです。一方で第三次マンションブームのマンションではリビングルームが定着し、3LDKといった間取りが多く採用されています。
第四次マンションブーム（70年代後半）
オイルショックが落ち着くと、マンションは東京から離れて埼玉県・神奈川県・千葉県など東京近郊で盛んに建設されるようになります。東京より広い土地でのマンション建設は、民間分譲会社の大型開発という形で増えていきました。またマンション特有のセキュリティの高さや、鍵1本で出かけられる利便性が社会的に認知されるようになり、マンションの人気が高まっていきます。
分譲価格は年々上昇していき、広い土地を活かして公園や公民館を敷地内に設置するマンションが増えていきました。またこの頃からオートロックが普及していき、マンションに居住していない人が簡単にマンション内に入れなくなりました。現在のマンションの形が、この頃に形成されたと言えるでしょう。
このマンションブームは、第二次オイルショックの影響で鈍化していきます。第一次オイルショックほどの大きな影響はありませんでしたが、先行きの不安さから販売に影響を与えたようです。
この時代のキーワード
「質より量」「オイルショック」
1980年代
これまでのマンションブームの反動が起こったのが、80年代前半のマンション市況です。ビル影問題は大きな社会問題になり、乱開発された郊外では空き家が目立つようになっていきます。官民双方が70年代の「質より量」を改め「量より質」に方向転換していきます。そんな中、大きな社会変化が起こることになります。
85年10月、ニューヨークのプラザホテルで行われた先進5カ国蔵相・中央銀行総裁会議（G5）で、為替レートの安定化のための合意が結ばれました。プラザ合意と呼ばれるこの合意は、急激な円高を促進することになります。輸出企業は軒並み業績を落とし、85年は円高不況と呼ばれるようになります。しかしこれを短期で克服した日本は、バブル景気と呼ばれる狂乱の時代に突入します。
第五次マンションブーム（80年代中期以降）
どんな不景気でも土地の価格は下がらなかったと「土地神話」が言われるようになり、好景気を背景に地価が急激に上昇します。土地転がしと言われる土地の転売で巨額の利益を上げる人が増え、都心では高級マンションが相次いで建設されるようになります。販売価格が10億円を超え、それが安いと言われるようになりました。都心に超高級物件が供給されるようになると、再び郊外に一般サラリーマン向けの住宅が供給されるようになります。
この頃は営業をせずともマンションが売れ、どれだけ豪華なマンションであるかが重要になっていました。そのため広い間取りに最新の設備、大理石のカウンターなど豪華な仕様が当然のように使われています。これらは超高級物件だけでなく、ファミリータイプのマンションにも使われることが多く、最も豪華なマンションが量産された時代です。
一方で作り手の深刻な人手不足も起こりました。作れば売れる時代ですから、マンション販売が専業の デベロッパー だけでなく、異業種からの参入も増えて大量のマンションが建設されることになります。職人の単価も跳ね上がりましたが、休みなく働いても慢性的な人手不足が起こりました。とにかく人手を集めることが最優先になったため、施工経験のないアルバイトも大量に現場に入ることになりました。この時期のマンションのトラブルの中には、建築の常識では考えられない低レベルのものが含まれていることがあります。
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・「バブル景気」「高級仕様」
1990年代
バブル崩壊により土地神話が崩壊し、マンション価格も大幅に下がりました。バブルのマンション高騰により都心部に買えない人達が郊外に流れたため、人口の空洞化が顕著になっていました。90年代はマンションが売れない時代として始まりました。
第六次マンションブーム（90年代半以降）
バブルの反動で地価が急落し、都心部の地価が安くなったため安価なマンションが供給されるようになりました。都心部への回帰が進み、首都圏を中心にしたマンションブームが起こります。また低金利政策、ゼロ金利政策によって住宅ローンの金利が大幅に下がったことで、マンション購入が比較的容易になったことが拍車をかけました。
また97年に建築基準法や都市計画法が変更になり、タワーマンションの建設が盛んに行われるようになりました。この時期のマンションはニーズが多様化したため、多様なマンションが供給されるようになっています。超高層だけでなく大規模物件も多く、数百戸クラスのマンションが珍しくなくなりました。共用設備にさまざまな試みが行われるようになり、コンシェルジュやフィットネスジムの導入、温泉やプールなどを共用施設に設置するマンションも増えました。高級物件よりもファミリー向けマンションが多く供給され、都心回帰が進みました。
マンションを旺盛に買っている人達の中にはインターネット・バブルの恩恵を受けている人も多く、2001年のアメリカ同時多発テロでバブルが弾けると、マンションブームも収束しました。
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「都心回帰」「共用設備の充実」
2000年代
インターネットバブルが弾け、再びマンションが売れない時代に突入していきます。民間分譲デベロッパーの多くは、再び「量より質」に軸足を移していくようになります。またインターネットの導入がマンションでは当たり前になり、マルチメディアという言葉がマンション業界でも使われるようになりました。
第七次マンションブーム（00年代中期）
下落していた地価が第六次マンションブームで再び上昇したことを受けて、高級物件が都心を中心に分譲されるようになります。また欠陥住宅問題を背景に施行した住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）により、住宅の品質に注目が集まるようになります。各デベロッパーが自社ブランドの品質や安全性をうたい、品質の確保に務めるようになります。
長引く不況により大手企業が工場や倉庫、グラウンドなどを手放すようになり、そこにマンションが建てられたのもこの時期の特徴です。そのため大規模マンションが多く建設されました。それら工場や倉庫は東京湾に面した場所が多かったため、東京の中央区、港区、江東区の湾岸沿いにはタワーマンションが乱立し、湾岸戦争と呼ばれる激しい建設ラッシュと販売合戦が起こりました。大規模マンション、タワーマンションが多いのが、この時期の特徴です。
マンション価格は年々上がっていき、2007年には新価格と呼ばれる従来より2割から3割高い価格で売られるようになります。さらにそれより高値で売られた新新価格、建設コストのアップを反映したトリプル新価格などと呼ばれる高価格マンションが大量に供給されることになりました。しかし2008年のリーマンショックにより、マンションブームは終焉に向かいます。
この時代のキーワード
「タワーマンション」「大規模物件」
まとめ
簡単ではありますが、時代ごとにマンションの特徴を書いてみました。中古マンションを選ぶ際に築年数からだけではなく、時代ごとの特徴を知っておくと役立つと思います。もちろんどの時代にも他社とは違う事をやって独自性を打ち出す会社があるので、全てがこの通りでではありません。それでも時代ごとに大まかな特徴があることが、わかっていただけたかと思います。
