廃墟になったマンションはどうなるのか？ /行政も誰も助けてはくれない
以前から、今後は多くのマンションが廃墟になるだろうとこのブログに書いてきました。それでは廃墟になったマンションは、その後どうなるのでしょうか。今回は多くのマンションが廃墟になる理由と、廃墟になったマンションはどうなるのかを考えてみたいと思います。
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マンションが廃墟になる理由
今後、多くのマンションが廃墟になる大きな理由は、マンションの老朽化と住民の高齢化が同時進行で起こるからです。マンションは古くなるほど維持費が高額になりますが、住民の多くが高齢者の場合は修繕積立金の値上げや特別徴収が難しくなります。国土交通省の資料「マンション政策の現状と課題」を見てみましょう。この資料を見ると、令和20年には築40年を超えるマンションが366.8万戸を超えます。平成30年末の時点で築40年超のマンションが81.4万戸ですから、約20年で4.5倍というハイペースで増加していくのがわかります。
また平成30年のマンション総合調査を見ると、世帯主の年齢も急速に上がっているのがわかります。平成11年度の時点で、60歳代と70歳以上の世帯主は25.7％でした。しかし平成30年の調査では49.2％になっています。今や世帯主の約半数が60歳以上ということになるのです。
また、そもそも修繕積立金が足りないマンションが多いという問題もあります。修繕積立金の設定が安すぎるため必要な額が集まらないというのもありますし、管理会社に言われるがまま修繕を行っているため余計な支出が増えているというのもあります。集めるお金が少なく、余計な支出が多く、多くのお金が必要な時期には住民のほとんどが高齢者で修繕積立金の値上げもできない状態になってしまうのです。
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廃墟マンションとは
先に書いたように、修繕が必要になったにも関わらず修繕費用がないため、ボロボロになったまま放置されたマンションがあります。エントランスの自動ドアが壊れたままになり、エレベーターが止まり、貯水槽の点検や清掃がされないので水道水が濁ります。自転車置き場は乱雑になり、敷地内にゴミが落ちているようになり、外階段の手すりにはサビが浮いたままというマンションを見かけたことがある人もいるかもしれません。
やがて、このようなマンションが、社会問題化するのは確実と思われていました。そして2020年に滋賀県野洲市にあるマンション、美和コーポB棟が行政代執行にうより解体されました。以前から廃墟マンションとして有名で、所有者に対して解体するか修繕するように行政から指導が入っていました。しかしいつまで経っても改善されず、2018年の台風24号の直撃で外壁が落下するなど事態が悪化し、行政代執行による取り壊しが行われました。
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野洲市は1世帯あたり約1300万円の支払いを求めていて、一部の住民は支払っていますが全員が支払う目処が立っていません。そのため野洲市議会でも大きな問題になっているようです。さらに隣にある美和コーポのA棟も同じく廃墟化しているようで、こちらもどうするかが問題になっています。廃墟化したマンションを行政が解体し、その費用を区分所有者が負担しなくてよくなれば、深刻なモラルハザードが起こる可能性もあります。
お金がないからマンションは廃墟になる
上記の美和コーポの場合、雨漏れが酷くなって住めなくなったため、2010年頃から次々と住民が引っ越していったそうです。1972年の竣工なので、40年も経たないで廃墟化になったことになります。雨漏れが酷いなら修理をすれば良いのですが、修繕積立金が足りなかったとか、そもそも積み立てていなかったという噂もあります。とにかくお金がないから修繕ができなかったのです。積み立てが不足し、高齢者ばかりなので一時金の徴収もできなかったのでしょう。
このような状態ですから、解体費を払えと言っても払えるはずがありません。さらに当時の区分所有者は亡くなっている人も多く、現在の区分所有者は自分が所有していることすら自覚がなかったようです。突然、自分が購入した覚えのないマンションの解体費を払えと言われたら困惑するのは当然で、さらに1300万円ものお金をいきなり払える人は少数でしょう。
お金がないからマンションは廃墟になるのであり、廃墟になったから解体費を払えと言っても払えるはずがないのです。では、なぜ現在の区分所有者達は、自分が美和コーポB棟を所有していると知らなかったのでしょうか。そのほとんどは相続によって所有していたからです。
廃墟マンションの相続放棄すれば良いのか？
親が住んでいたマンションが廃墟になっている場合、相続放棄をすることは可能です。ただし相続放棄をすれば、他の財産も相続ができなくなるので注意が必要です。しかも相続の開始から3ヶ月以内に、手続きを行わなくてはなりません。そのため親が亡くなってから何年も経って、管理費と修繕積立金の督促が届いて自分がマンションの所有者になっていることを知ったというケースもあり得るのです。では相続放棄をしてしまえば、全て解決するかというと、そんなことはありません。民法第940条には、以下のことが書かれています。
「相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない」
つまり相続財産管理人（相続人がいなくなった財産の精算を行い、その財産を国庫に納める人）が管理を開始するまでは、空き家の管理義務が残ると考えられるのです。そのため管理費や修繕積立金の支払いが必要になります。相続放棄したのに管理費を払うのは理不尽な気もしますが、法律がそうなっているので仕方ありません。またその空き家を巡ってトラブルが起こった際などは、その責任を負うことになる可能性があります。相続放棄をしたマンションの外壁が崩れそうだと言われたら、その修理費用を払わなくてはならないかもしれないのです。
このように、何事もなく相続放棄したマンションが国庫に帰属すれば良いのですが、その間にトラブルが起これば責任を負わなくてはならない場合が出てきます。
行政には頼れない
公営のマンションなら行政が介入するでしょう。しかし分譲マンションは私的な財産なので、行政が何かをしてくれることは期待できません。修繕も解体も、持ち主達が自分達の費用で行わなければならないのです。戸建で考えると、自分の家の修繕費や解体費を持ち主が負担するのは当然だと考える人がほとんどでしょう。マンションだからといって、行政が助けてくれることはないのです。
しかし住民が解体費を捻出できず、崩れかけているマンションが存在するのは地域の人を危険に晒されることになります。そこで行政が公費で解体して更地にし、その土地を売却して解体費を回収すれば良いと考える人もいます。もちろん回収できるなら、この手法が用いられる可能性はあります。しかし現実的には難しいのです。
そもそもマンションの解体費は高額になります。それに加えて、近年では産業廃棄物の処理費用も高騰しています。また古いマンションでは、アスベストが使われていることもあります。コストが上がる要因の方が多く、大抵の場合は高額になりがちです。そのため土地を売却しても解体費に全く足りないことが多いのです。
そもそもそれほど高額で土地が売れるなら、廃墟になろうが転売が可能で、売れないから放置されて廃墟になっているのです。築50年を超えたマンションでも、都心の一等地に建っているマンションはヴィンテージマンションとして高額で取引されています。問題になるマンションの多くが、売却価値がなくて所有者もお金がないマンションですから、更地にして売却しても解体費が捻出できないのは当然なのです。
廃墟になったマンションの行く末
マンションが廃墟になると、ある程度のお金がある人は他に移り住むでしょう。先に挙げた滋賀の廃墟マンションのように、雨漏りが止まらない状態では住むに住めません。そして身寄りのある人は、その人を頼って出ていくでしょう。こうして滋賀のマンションは無人の廃墟になりました。しかし規模が大きなマンションでは、廃墟になっても出るに出られずに住み続ける人もいると思われます。
しかし出ていこうが住み続けようが、区分所有者が亡くなれば相続されます。子供がいれば子供に、子供がいなければ兄弟に相続されます。相続された側は売ることもできない廃墟を持て余すことになり、管理費や修繕積立金の支払い義務だけが残ります。そして解体費用を出せと迫られることになるのです。自分が住んでいるマンションを廃墟にすることは、自分の死後にも血縁者に迷惑をかけることになります。
廃墟マンションの放置
建物の維持管理は所有者が行うことになっています。戸建てで考えると、これは当然のことと思えるはずです。では修繕費もなく解体費用もないまま廃墟になったマンションはどうなるのでしょうか。そのため、そのまま放置されることになります。放置されると風化が早まり、さらに建物の劣化が進みます。やがて外壁の一部が剥落したり、建物全体の倒壊の危険が出てくるでしょう。
外壁の剥落や倒壊により怪我人や死人が出た場合、その責任はマンションの所有者が負います。2020年2月に神奈川県逗子市のマンションで敷地の崩落が発生し、通学中の女子高校生が巻き込まれて死亡する事件が発生しました。この事件で遺族は住民と管理会社の代表を訴えています。これは廃墟マンションの例ではありませんが、マンションの所有者が適正な管理をしておかなければ、とんでもない災害を招くと同時に、刑事責任を問われて高額の賠償金を負担する可能性があることを示す典型的な例です。
廃墟になる前に自身の手で
マンションを廃墟から守るのは、マンションの所有者にしかできません。「管理会社に任せてあるから大丈夫」と言う人が多くいますが、管理会社の目的はマンションの資産性を守ることではなく自社の利益確保です。管理会社を有効に使うのはマンション管理にとって重要なポイントですが、管理会社に言われるがままにやっていては取り返しのつかない事態に陥ることもあります。以下のリンクは私の元に相談があった事例で、管理会社の言いなりになったために廃墟への道を歩もうとしているマンションです。責任の所在を巡って住民同士の争いも起こっていて、かなり大変なことになっています。
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こうした事態になる前に、まずは自分たちのマンションをどう管理していくかを考えなくてはなりません。これからの時代は理事会の役員になるのを辞退したり、総会に欠席したりするのではなく、積極的に参加する住民が多いマンションが優位になっていきます。自分の資産を他人任せにするのではなく、自分の資産は自分で守るという意思がなければ何も始まらないからです。とは言っても理事会の皆さんは不動産や建築に詳しいわけでもないので、私たちのような専門家がマンションの相談に乗っているのです。
まとめ
マンションでは建物の老朽化と住民の高齢化が同時進行で起こるため、マンションが古くなって維持費が高額になった時に、修繕積立金の値上げや一時金の徴収が難しくなってしましまいます。そのため必要な修繕ができず、マンションはどんどん老朽化していき、やがて廃墟になっていきます。これを行政がどうにかしてくれると考えている人もいるようですが、戸建の修繕費用を行政が払わないのと同じで、マンションだからと言って行政が負担することはありません。そのため修繕することも解体することもできず、マンションはボロボロになっていきます。修繕積立金の見直しなど早め早めに手を打っていかないと、気がつけば間に合わないことになっているかもしれません。そうなる前にご連絡をいただけたらと思います。
