減少する機械式駐車場 /自動車の減少で増える空き区画
マンションの機械式駐車場が、将来的に問題になると言われています。空駐車場が増えて機械式駐車場の維持費が払えなくなったり、古くなって立て替える際に車を持っていない人から費用負担について異議が出ることもあります。マンショントラブルの火種になることもある機械式駐車場は、徐々に全国のマンションから減少しているようです。そこで今回は、機械式駐車場について書いてみたいと思います。
機械式駐車場の歴史
日本の機械式駐車場は、1929年（昭和4年）に大阪の角利吉という人物が、垂直循環方式（タワーパーキング）の原型ともいえる駐車装置を発明して特許を出願したのが最初です。しかし実用化はされることはなく、機械式駐車場が実際に登場したのは1962年（昭和37年）でした。日本橋高島屋に設置された機械式駐車場は、垂直循環方式で呉造船所（現在のIHI）が製造しました。完成時には東京都知事が出席し、警視庁音楽隊のパレードなどで完成セレモニーが行われています。
自走式駐車場の歴史はもう少し古く、1929年（昭和4年）に東京丸の内に登場しました。6階建鉄筋コンクリート、延べ床面積5,297.79㎡の自走式で、収容台数は250台の大型駐車場です。東京で登録された自動車が1500台しかない時代だったため、「丸ノ内ガラーヂ」と呼ばれたこの駐車場は契約車両を見つけるのに苦労したそうです。自動車自体が珍しい時代であり、路上駐車が当たり前の時代に巨大駐車場は時代を先取りし過ぎたようです。
機械式駐車場はその後、平面往復方式、二段・多段方式、エレベータ方式、水平循環方式とさまざまなタイプが考案され、多くの建物に設置されています。マンションでは一部に垂直循環式や自走式も採用されていますが、二段式、多段式が多く採用されています。
日本から自動車が減少している！？
機械式駐車場の問題を語る時に、必ず出てくるのが自動車の減少です。2011年11月にトヨタ自動車がTV CMシリーズ「ドラえもん 免許を、取ろう。」の放送を開始し、今や自動車メーカーが若者に免許取得を促さないといけない時代なのかと衝撃が走りました。若者の自動車離れは以前から言われていましたが、トヨタのCMはついにここまで来たかという印象を与えました。
さらに2019年4月に東京池袋で、高齢男性が運転する車が暴走して母子が死亡する事故が発生しました。以前から運転免許の返納制度はありましたが、この事件は高齢運転を問題視する声が一気に高まり、高齢者に免許の自主返納を促すムードが一気に高まりました。警察庁は2019年に免許証を自主返納した人の数が、1998年の制度導入以降最多の60万1022人（前年比17万9832人増）となったことを発表しています。
これらのことから自動車が売れないだけでなく若者は運転免許を取らなくなり、高齢者は運転免許証の自主返納が進んでいるという認識が定着したと思います。ではどのくらい自動車が減っているか見てみましょう。以下は国土交通省の「数字で見る自動車2021 自動車保有台数の推移」です。
2007年から2020年にかけて自家用自動車は7％減少していますが、軽自動車（自家用）は22％増加しています。合計で4.5%増加しています。自家用車に関しては、10年以上かけて増加しているのです。自動車の台数は減少していますので、軽自動車を販売していない自動車メーカーは苦戦を強いられているのでしょう。さらに人口減が進んでいるのも事実で、今後は自動車の販売台数が減少することが予想されます。
では運転免許証の所有者数を見ていきましょう。警察庁の「運転免許証統計」に免許証所有者の推移が出ています。運転免許の所有者は平成30年をピークに、徐々に減少しているのがわかります。トヨタがCMで免許を取ろうと訴えたのは2011年（平成23年）です。その頃はまだ免許所有者は増加傾向にあり、将来を見越したCMだったのでしょう。平成30年から令和3年までの減少は1%以下です。
しかしこれも人口減少により、今後は減少することが予想されます。また最も免許を所持している世代は45歳から54歳までの層で、20年後にはこの世代が高齢者になります。このまま免許証の自主返納が進んでいけば、一気に免許証の所持者が減ることになるでしょう。
機械式駐車場の問題点
多くのマンションで、空き駐車場が問題になっています。かつては空き待ちだったマンション駐車場も10年以上経つと空き区画が目立つようになり、駐車場収入が減少してしまうのです。駐車場収入が管理費に組み込まれているマンションも多く、駐車場収入が減ると管理費の値上げが必要になってきます。しかしそれ以上に問題になるのが、機械式駐車場の更新です。20年以上過ぎた頃から機械式駐車場の故障が増えていき、更新が必要になります。しかし都会のマンションでは駐車場の台数はマンション戸数の20%から40%程度です。100戸のマンションであれば、駐車場の台数は20台から40台程度しかないのです。
そこに空き区画が増えていくと、機械式駐車場は住民のごく一部しか使っていないことになります。その機械式駐車場を更新するために、多額の修繕積立金を使わなければならず、場合によっては修繕積立金の値上げに繋がります。こうなると機械式駐車場の更新に反対する住民が出てくることもあり、更新ができないまま朽ち果てた機械式駐車場が置き去りになっているマンションがちらほら出ているのです。今後はこのようなマンションが増えると予想されています。
マンションの機械式駐車場の変化
大和ハウスグループのマンションみらい価値研究所によると、多くのマンションが機械式駐車場をやめて平面化工事を行っているようです。管理会社の大和ライフネクストの管理物件のうち駐車場があるのは3,394件で、機械式駐車場が設置されているのは過半数の2,039件（51.0%）です。そのうち機械式駐車場を平面化した建物は298件で、全体の14.6%にあたります。さらに平面化工事を実施したのは18年から20年目が多く、1度目の更新時に機械式駐車場をやめているのです。
また驚くのは、築10年以内に平面化工事を行っている管理組合があることです。機械式駐車場はまだまだ寿命が来ていないはずで、これらのマンションでは空き駐車場が多いとレポートには記されています。空き区画が増えてきた際に、機械式駐車場を平面化することが解決策として有効な手段であることが示されていると思います。もっともこのレポートでも平面化工事の反対意見が記されています。駐車場台数が減ると資産価値が下がるのではないかという懸念や、平面化にする前に周辺に貸し出すなどの対策を取るべきではないかというのは、十分に検討する意見があります。
まとめ
機械式駐車場はマンション管理組合にとって大きな問題になる可能性があり、場合によっては住民を二分することにも繋がりかねません。将来的な人口減により自動車も減る可能性が高いため、機械式駐車場の空き区画が増えることも考えなくてはいけません。マンションごとに立地や住民の世代構成が違うため、このような問題を考える必要がないマンションもあるでしょう。しかし築10年未満で機械式駐車場をやめて平面式に変更したマンションがあるように、喫緊の課題になったマンションもあります。皆さんのマンションは大丈夫でしょうか。将来的に機械式駐車場が足を引っ張ることになったなんてことにならないように、よく検討してください。
