なぜ管理会社に工事を頼むと割高なのか /諸経費を考える

最近は管理組合が修繕工事などを、工事業者に直接発注することが増えています。管理会社に依頼すると工事費が高くなりやすく、それが管理会社への不満にも繋がりがちです。今回はなぜ管理会社に工事を頼むと割高なのかを解説したいと思います。管理会社のボッタクられていると思っている方は、ぜひ読んでください。

工事費の内訳

工事費と言えば、工事にかかる費用全てが見積書に記載されています。例えば壊れた手すりを交換する工事だとすると、手すりの材料費、工事をする人の工事費だけでなく、交通費や駐車場代、消耗品代などが加わります。手すりを直接マンションに納入するのではなく、メーカーから施工会社で一旦保管する場合は、保管料が加わることもあります。それに会社の経費を加えて、工事費が決まるのです。

工事費が高いか安いかを議論する際に、材料費と工賃ばかりに気を取られがちですが、遠方から業者を呼べば交通費は高くなりますし、敷地内に駐車場がなくて外部に止める場合は駐車場代がかかります。さらに都心部など駐車場代が高額なところでは、それだけでかなりの額になってしまうこともあります。都内には1時間で3000円を超えるコインパーキングがありますが、そういうエリアで仕事をすると8時間駐車するだけで2万円を軽く超えてしまいます。

そして工事費には諸経費と書かれた項目があります。諸経費とだけ書かれて金額が記載されているので、これが何なのかわからないという方も多いでしょう。「経費が高い」という声もよく聞きますし、中には「経費をサービスしろ」なんて声が出ることもあります。そもそもこれはなんなのでしょうか。

経費には何が含まれているのか

見積書の項目にある経費には、何が含まれているのでしょうか。主に経費には現場管理費と一般管理費が含まれています。それぞれ、どういったものが含まれているのか書いていきましょう。

①現場管理費

労務管理費：現場監督が現場を管理する費用。
保険料：労災保険や瑕疵担保保険の費用。
通信費：工事の際に連絡を取り合う携帯やファックスの費用
機材損耗費：機械を使用するといずれ交換が必要になるので、その費用。

②一般管理費

労務費：会社の従業員の給与。
広告宣伝費：チラシやwebなどで宣伝に使っている費用。
家賃：事務所の家賃など。
運営費：会社の光熱費や備品代など。
租税公課：印紙税、登録免許税、自動車税など。

見積書の書き方によって内容は変わるので注意が必要

最近は、なんでも「諸経費」としてまとめてしまうのを嫌う人もいるので、現場管理費の労務管理費などは別に書いてあることもあります。また交通費を諸経費に入れて書いてある場合もあれば、別に項目として書いてあることもあります。そのためどの会社の経費も、この内容というわけではありません。

会社によって変わる経費

この経費の額は、会社によって変わっていきます。全国に支店を持つ管理会社の経費には、支店経費と本社経費が含まれます。しかし地場の小さな会社ですと、支店がないので本社経費だけになります。従業員数も違いますし、事務所の大きさも違うので家賃も全く違います。大手になればなるほど経費が高くなるのは、こういった理由があるのです。

また保険料も会社の規模によって変わっていきます。工事会社は大手になればなるほど、大きな仕事を請け負います。そのため保険金も大きく設定する必要があり、保険料も上がってしまうからです。こうして会社によって経費は大きく変わっていきます。

大手企業になるほど業者選定が厳しい

管理会社も大手になればなるほど、取引業者の選定が厳しくなります。資本金など会社の規模、帝国データバンクの評点などが選定基準に含まれます。そうなると町場の小さな工務店などは、大手管理会社と取引をするのが難しくなります。大手管理会社が取引するのは大手の会社になり、どうしても経費が高くなってしまいます。

こうして大手の管理会社は自身の経費が高いのに加え、発注先も高い経費を請求してくることになるのです。そのため管理組合に出す見積書は、どうしても高額になってしまうのです。大手だから高いというのは、このような背景が存在するのです。

管理会社の経費

管理会社に工事を発注すると、管理会社も経費を乗せて見積書を出してきます。その中に含まれる経費は、やはり先程の現場管理費と一般管理費になります。管理会社に発注すると、管理会社のフロント（物件担当者）が理事会と打ち合わせを行い、業者との打ち合わせも行います。この費用は当然ながら見積書に計上されています。管理会社は経費を取るなという人がたまにいますが、これは暴論です。管理会社が業務として工事を受注する以上は、必要な経費を要求するのは当然のことなのです。

管理組合の直発注との違い

管理会社に発注する場合と、管理組合で直発注する場合の経費の違いは以下の図のようになります。管理会社の経費が含まれない分だけ直発注の方が安くなります。

時々、管理会社が経費を請求するのはおかしいと言う方がいます。しかし管理会社に発注すると、管理会社のフロント(担当者)は理事会や業者との打ち合せを行うため、その費用が必要になります。業務として依頼する以上は、経費を請求するのは当然のことになります。

そして大手の管理会社であればあるほど経費は高額になりやすく、発注先の会社も大手になるので高額になりがちなのです。管理会社がボッタくりだと言われることもありますが、大手であればあるほど取引先の選定基準が厳しくなるため、経費が高くなるので修繕費も高額になるのです。直発注より2割ぐらい高いのは当たり前で、やり方によっては3割以上も価格が変わってくることがあります。

では直発注の方が良いのか

金額だけを考えると、直発注の方が良いでしょう。安くしたいなら安い業者を探して直発注するに限ります。その一方で工事業者とトラブルになったりすると、理事会が工事業者と交渉しなくてはなりません。当たり前ですが、管理会社は工事になんら絡んでいないので、アドバイスをすることはあっても交渉はしてくれないからです。

また直発注する際に、業者の腕（実力）を見抜くことも必要になります。安かろう悪かろうの業者も多く、そのリスクが存在します。工事の打ち合わせも理事会で行う必要があり、手間もかかります。こういったリスクや手間を引き受けて、安く発注するというのも理事会の判断ですし、面倒だから高くても管理会社に任せるという判断も有効だと思います。どちらを選ぶかは管理組合や理事会の考え方次第です。

ちなみに管理会社に発注したとしても、工事の完了検査は理事会で行うべきです。管理会社は元請けに過ぎないので、お金を払う前には依頼した工事がきちんと行われているか確認する必要があります。

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まとめ

管理会社が大手になればなるほど、経費が高くなるので修繕費は高額になりがちです。管理会社のボッタくりなどなくても、どうしても高額になってしまうのです。そのため管理組合が直発注するケースが増えています。しかし直発注すると業者との打ち合わせなどを理事会がする必要があり、また安かろう悪かろうの業者に任せてしまうリスクもあります。そういったメリットとデメリットを考えて、決定しなくてはなりません。また諸経費の中身には様々な費用が含まれていて、これをサービスしろという人がいます。しかし諸経費には削ることができない項目がたくさん含まれています。逆に諸経費があまりに安い見積書は、本体工事の中に諸経費分を紛れ込ませている可能性が高くなります。諸経費が安い見積もりが良いというわけではありません。