修繕積立金の不足を防ぐ2つの方法

このブログでは何度か書いていますが、多くのマンションでは将来的に修繕積立金が不足すると予想されています。特に住人が高齢者になってから不足する可能性が高く、そのままマンションが廃墟になってしまう可能性もあります。そこで今回は、修繕積立金の不足を防ぐ2つの方法を書いてみたいと思います。

修繕積立金とはなにか

マンションを買うと毎月徴収されるお金があります。管理費、修繕積立金、駐車場代などです。駐車場代はマンション内の駐車場を利用する人だけが払いますが、管理費と修繕積立金はマンションを購入した人全員が払わなくてはならないお金になります。管理費はマンション管理会社に払うお金で、管理人さんの人件費、共用部の掃除費用などに使われています。

修繕積立金はマンションの修理に使うお金です。代表的な使い道が十数年に1度行われる大規模修繕工事で、長期的にマンションを維持していくのに必要なお金になります。管理費が管理会社に支払うお金なのに対し、修繕積立金はマンション管理組合の貯金になります。この修繕積立金が不足するマンションが多く存在するので、今回は不足しないための方法を書いていきます。

なぜ修繕積立金は不足するのか

そもそも最初に設定される修繕積立金の額が、低すぎるというのがあります。デベロッパーが販売しやすくするために、本来必要な額より低めに設定してしまうのです。私が勤めていたデベロッパーの中でも「こんなに高いと売れないぞ。もっと安くならないの？」といった会話は普通に行われていました。

それに加えて、修繕積立金を計算する元になる長期修繕計画が怪しいというのもあります。私はあちこちのマンションにお邪魔して長期修繕計画を見ていますが、エレベーターが4基あるのに3基しか記されていなかったり、ありもしない発電機が含まれていたりすることがあります。販売前の短い時間で流れ作業のように製作されるので、ちょくちょく間違いが含まれるのです。

こうして安すぎる修繕積立金のままマンションでの生活が始まり、10年を過ぎた頃から大規模修繕工事が始まります。管理会社が主導し、まだ壊れていない箇所も含めて長期修繕計画に書かれている内容を全部行ったりします。さらに相見積もりもとらない管理組合も多く、高額な費用を言われるがままに払ってしまいます。こうして修繕積立金は不足し、借金をする管理組合もいます。

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修繕積立金に相場はない

よく「修繕積立金の相場はいくらぐらいですか？」と質問されますが、相場は存在しません。それはマンションの戸数、仕様、形状、設備の種類によって必要な金額が変わってきますし、管理組合の考え方によって修繕積立金の額が変わってくるからです。

そのため同じような規模で同じような築年数のマンションであっても、修繕積立金の額はマンションごとに違ってきます。むしろ違ってくるのが当然で、違っていなければ長期修繕計画や修繕積立金の計算が精査されていない可能性が高いのです。ですから繰り返しますが、修繕積立金の相場というものは存在しません。

しかし修繕積立金の平均額は存在します。例えば国土交通省が出している「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を見れば、大体の金額がわかるようになっています。もちろんマンションごとに修繕積立金の額は変わってくるので、このガイドライン通りに設定すれば良いわけではありません。あくまでも参考値に過ぎないというのを忘れてはなりません。

本当にお金がかかるのは築30年以降

国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」では、長期修繕計画の期間に関して「計画期間は、新築マンションの場合は、30年以上とし、既存マンションの場合は、 25年以上とします。」と書いています。そのため新築マンションの長期修繕計画はほとんど30年の期間で作られています。しかしマンションの維持管理で最もお金がかかる修繕は、30年を過ぎてから始まります。

エレベーターの交換、給排水管の交換、電気の幹線の交換など高額な修繕費用がかかる項目の多くは、ほとんどが30年過ぎてからの工事です。長期修繕計画にこれらの項目が記載されて修繕積立金の計算に含まれている場合もありますが、項目だけ書かれていて修繕積立金の計算には含まれていない場合もあります。これらの金額が含まれていないなら修繕積立金が不足するのは当たり前なのです。

30年過ぎてからお金がかかるのですから、逆に言うと1回目の大規模修繕はお金がかからないことが重要です。しかし多くのマンションでは1回目の大規模修繕で、それまで貯めた修繕積立金の大部分を使ってしまいます。1回目の大規模修繕より30年を過ぎて行う大規模修繕の方がお金がかかるのですから、これでは修繕積立金が足りなくなるのは当然のことだと思います。

借金をしてはいけない

修繕積立金が不足すると、足りない分を金融機関などからお金を借りるマンションが増えています。しかし借りたお金は返さないといけないので、結局は毎月の修繕積立金を値上げすることになります。先に値上げするか後で値上げするかだけの違いしかありません。

借金があるマンションは、転売時に不利になります。借入たお金の返済が続くので、転売時に値引き交渉をされてしまうからです。マンションが借金しているかどうかは、管理会社に「重要事項に関わる調査報告書」というのを依頼すればすぐにわかります。そのため管理組合は可能な限り借金をしないようにするべきですが、最近では管理会社が借金を勧めることもあるようで借入を行うケースが増えています。

しかし大規模修繕を1年間遅らせるだけで、金銭的な余裕はずいぶん変わってきます。100戸のマンションで1住戸あたり毎月1万円の修繕積立金を徴収しているなら、毎月100万円が集まります。1年間遅らせると12ヶ月で1200万円が集まることになります。どうしてもすぐに修繕しなければならないならともかく、大規模修繕工事を待つことで金銭的に余裕ができるのです。

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修繕積立金を不足させない方法

マンションに限らず家計でもお金が足りない時にできることは2つしかありません。「①入るお金を増やす」と「②出て行くお金を減らす」です。この2つのうちのどちらか、または両方を行うことで資金不足を回避できます。

①入るお金を増やす

早い段階で長期修繕計画を見直し、修繕積立金を値上げして適正な額を徴収することです。これは早ければ早いほど効果があります。上記の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」に示された額より少なければ、早急に見直しを始めた方が良いでしょう。

都内の14階建てマンションで100戸ほどの物件だとしましょう。自分の部屋の専有面積は70㎡です。このくらいの規模だと、延床面積は10000㎡は超えますね。簡単にするために機械式駐車場はなしで考えてみます。

A=178円
X=70㎡

Y=178×70で12460になります。毎月12,460円ということです。上にも書いたように修繕積立金は物件ごとに変わってきますので、この金額は最低金額だと思って下さい。もしお住まいのマンションが、これよりも少なければ将来的に修繕積立金が不足する確率が非常に高いと考えられます。

②出て行くお金を減らす

最もお金がかかる大規模修繕工事は、長期修繕計画に書いてある内容を全てやってしまう工事です。10年以上経過して工事が必要な部分も多いでしょうし、まだまだ修繕しなくても使える部分もあるはずです。それを時期が来たからというだけの理由で全て行ってしまうのは、あまりに無駄が多く出費も増えてしまいます。

専門家を招くなどして、修繕が必要な部分とそうでない部分を精査することが必要になります。管理会社が主導して建物診断を行うことがよくありますが、その建物診断の結果が大規模修繕工事に反映されていないことが多々あります。管理会社にとって大規模修繕工事は稼ぎ頭の仕事で、なるべく多くの工事を行って金額を上げた方が良いからです。全ての管理会社がそうだとは言いませんが、このようなケースは多く見られます。

さらに大規模修繕工事を行うのに、1社からしか見積もりを取らないというのはナンセンスです。かならず相見積もりを取るようにして、比較してください。この時に大事なのは金額の比較ではなく、工事内容の比較です。なぜこの工事が必要なのか、別の会社の見積もりには含まれているのに、なぜこちらの見積もりには含まれていないのかを徹底的に質問して精査するべきです。

このように工事内容を精査することで、工事金額が1割や2割安くなることは珍しくありません。管理会社任せにして工事の中身をほとんど精査しない管理組合が多いですが、それが最も手間がかからないですが最も高額になってしまいます。

まとめ

お金が不足しそうな時にできるのは、入ってくるお金を増やすか出て行くお金を減らすしかありません。この2つを同時にできなくても、どちらか1つをやるだけでもずいぶん違ってくるはずです。できることから初めて行きましょう。またこれらの作業には専門知識が必要になる場面が多々あります。お困りの方がいましたら、お気軽に以下のメールフォームからご連絡ください。