修繕積立金はなぜ足りなくなる？/営業対アフターサービスの攻防

平成30年の「マンション総合調査」(国土交通省)によると、計画上の修繕積立金の積立額に対して現在の修繕積立金の積立額が不足しているマンションの割合は、全国で34.8％もあるそうです。元々の計画が正しいと仮定しても3割以上が不足しているというのは、かなり危険だと思います。そこで今回は、私がマンションデベロッパーで経験した、修繕積立金をめぐる戦いについて書いていこうと思います。

修繕積立金はどうやって決まるのか

修繕積立金は、長期修繕計画に基づいて決定します。何年後にどこを修繕するか、それにはいくらかかるのかを計画したものが長期修繕計画です。長期修繕計画には、共用部のあらゆる部位や設備が記載されていて、それぞれが何年にいくらかけて修繕するかが記載されています。だいたい30年分の計画が記載されているので、それぞれの金額を合計すると30年間でいくらの修繕費用がかかるかわかるのです。これを120ヶ月で割り、面積に応じて各戸に按分したのが月々の修繕積立金になります。

ではこの長期修繕計画は誰が作っているのかというと、マンションの販売前に管理会社が作っています。販売時には修繕積立金と管理費が出ていないと売れないので、販売前に金額を出して価格表に記載する必要があります。販売は工事の着工と同時に始まりますから、まだ建物が全くできていない時に長期修繕計画が作られ、修繕積立金が算出されるのです。そのため長期修繕計画は、設計図を元に作成されます。

1つではないマンションの設計図

ところがマンションの設計図は1つではないため、少し話がややこしくなります。マンションの設計図は何度か作られていて、目的や用途がそれぞれ異なるのです。大雑把に言うと、大体以下の4種類になります。

①確認申請図
②実施設計図
③施工図
④竣工図

①確認申請図

建築確認をするための図面です。建築確認とは、役所に対して「ここにこんな建物を建てたいです」と申請し、役所から「建ててもいいよ」と許可をもらうことです。建築確認の際にチェックされるのは建築基準法などの法令や、条例などに適合しているかです。そのためこの時の図面は、法令に違反していないことが分かれば十分なのです。

ですから壁の色が白か緑かはどうでも良いですし、タイルか塗装なのかもあまり関係ありません。間取りにしても3LDKの横長リビングなのか縦長リビングなのかも関係なく、間取りや仕上げ内容はほとんど描かれていないこともあります。そのためこのまま工事に取り掛かることはできない、不完全な図面です。しかし役所は法律に則っているかを確認するための図面を求めているので、確認申請図はこれで十分なのです。

②実施設計図

建築確認で問題がないと判断されたら、実際にマンションを建設するための図面を描きます。これが実施設計図です。実施設計図では間取りや仕上げが細かく書き込まれます。実施設計図が一般的に設計図と呼ばれるもので、世間の設計図のイメージはこれになります。

民間分譲マンションの場合、工事着工までに全ての仕様が決まっていないことも珍しくなく、工事をしながら決定することも多くあります。そのため実施設計図だけでマンションが完成することは少なく、何度も加筆されることになります。また最初の実施設計図の時点では描ききれてない部分もあり、後から仕様を決定して描き足すこともあります。

③施工図

建設現場で、各業者に実施設計図を渡しても仕事ができません。例えば型枠大工はコンクリートの躯体を作りますが、実施設計図ではどこまでがコンクリートで、どこからがボードやクロスなどの仕上げなのかパッと見てもわかりません。そのためゼネコンが実施設計図を元に、各業者が工事をするための施工図を描きます。

躯体図という言葉を聞いたことがある人もいると思いますが、躯体図も施工図の一つです。躯体図は型枠大工や鉄筋工の工事のために描かれた図面で、内装業者には内装の施工図、外壁タイルにはタイル図、金物業者などにも別に施工図が描かれます。

④竣工図

先に書いたように実施設計図は工事をしながら未決定の仕様が描き足されたり、変更したりされます。変更した部分を記録しておき、建物の完成に合わせて実施設計図を描き直します。これが竣工図です。そのため完成したマンションを反映しているのは、竣工図ということになります。

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竣工図で修繕積立金を計算できない事情

マンションの設計図は大きく分けて4つあると書きましたが、長期修繕計画を立てたり修繕積立金を計算するには竣工図で行うのが最も正確ということになります。しかし竣工図を元に、修繕積立金が計算されることはありません。なぜならマンションの販売は工事着工と同時に開始されるので、それまでに修繕積立金の計算が終わっておく必要があるからです。

そのため修繕積立金は、実施設計図で行われることになります。最初の実施設計図の時点では、まだ決まっていない仕様があると書きましたが、修繕積立金を計算する時点では実施設計図しかないので、これで計算するしかないのです。そのため実際に使われたタイルと修繕積立金の計算に使われた数量が異なるなんてことは当たり前で、後に修繕積立金が不足する原因になっています。私が経験した中では、タイルの数量が長期修繕計画に書かれている数量が、実際の数量より20%少なかったことがあります。これだけ少ないと、修繕積立金への影響はかなり大きくなってしまいます。

販売のために安くしたい修繕積立金

販売の現場では、ローン計画を立てる時にローン以外にかかる費用が問題になります。購入者にとって毎月支払うのはローンだけでなく、管理費・修繕積立金・駐車場代などがあり、これらは少しでも安いことを購入者は望みます。販売の現場では「毎月10万円ぐらいなら払える」とお客さんが思っていても、これらの費用を考えるとローンは毎月6万円ぐらいしか払えないなんてことがよく起こるのです。

そこで営業の現場からは、管理費や修繕積立金、駐車場代は少しでも安くしたいという意見が出てきます。安ければ安いほど販売は容易になるので、少しでも安くして欲しいという声が出るのは当然なのです。そして管理費や修繕積立金を算出するのは管理会社で、多くの場合は管理会社はマンションを販売するデベロッパーの関連会社や子会社になっています。力関係を考えると、無理に安くするということも出てきます。

立場が弱い管理会社

デベロッパーの系列にある管理会社は、ただ待っていればデベロッパーがマンションを建設して販売するので、仕事がやってきます。営業することなく、販管費をかけることなく仕事が手に入るという恵まれた環境で、しかもマンションを売り切って利益が確定するデベロッパーとは違い、管理費が毎月入ってきます。営業せずに毎月の利益が約束されているというのは、企業として旨味が多いのです。

デベロッパーからすると、自分たちが苦労して建設し販売したマンションで、楽に利益を出している会社に見えることもあります。そのためデベロッパーからの要求がキツくなりがちです。これは独立系の管理会社も同様で、デベロッパーから仕事をもらう以上はそこに力関係ができてしまうのです。

管理組合の意識の変化

2000年に「マンションの管理の適正化の推進に関する法律（通称、マン管法）」が成立すると、マンション管理士という人達が生まれました。管理組合のコンサルティング業務を行う彼らは、無駄な管理費や少なすぎる修繕積立金の問題を指摘するようになります。不動産の素人集団だった管理組合の中には、マンション管理士を雇い入れてこれらの問題にメスを入れる組合も出てきました。こうして多くのマンションで修繕積立金が不足していることが顕在化し、管理会社も管理組合の不安に対応することを迫られるようになりました。

食い違う営業とアフターサービス

このように管理組合の不安が高まり、デベロッパーや管理会社に対して当初の修繕積立金の設定が間違っているのではないか？といった声が寄せられるようになり、それがクレームへと発展するようになりました。そのため私が在籍していたデベロッパーでは、何度も修繕積立金の値上げが議論されました。ある程度の金額のアップが行われましたが、営業とアフターサービスで意見が対立しました。

クレームに直面するアフターサービスセンターは、更なる値上げを要求し、それが顧客のためになると主張します。そして営業は販売上不利になるので値上げには慎重です。この議論は長期間に渡り何度も会議が開かれますが、最終的には営業に押し切られることになりました。

「売れなかったら、クレームすら発生しなくなるよ」

デベロッパーとしては、売れなければ何も始まらないのです。そのためある程度までは修繕積立金を値上げしましたが、アフターサービスセンターが主張していた、将来的に値上げしなくても良い金額という主張は退けられました。ただしこの時のアフターサービスセンターの主張に無理があったのも事実で、建設費は年々価格が変化するため、悪戯に修繕積立金を上げてしまう可能性があります。現在のように平米辺りの平均額も公表されていない中で、将来的に値上げしなくて良い額に設定するというのは無理があったと言えるでしょう。

修繕積立金の見直しは早めに

マンションの修繕積立金は、建設する前の実施設計図を元に計算されているので、早い段階で修繕積立金の見直しを行う方が将来的に大幅な値上げをしなくて済みます。そのため管理組合が結成されてからすぐ始めても良いぐらいで、将来的な負担増を抑えるためには早ければ早いほど良いと言えるでしょう。

現在は段階的に値上げするように設定されていることが大半ですが、定年退職後に修繕積立金が高額になり払えない世帯が出てくる可能性があります。そのため修繕積立金の見直しは早めに行うことをお勧めします。

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まとめ

修繕積立金は、マンションが建設と同時に販売するスタイルを続ける限り、修繕積立金が不足する可能性が高いと言えるでしょう。デベロッパーでも修繕積立金が問題になったりしますが、販売の都合からなかなか思い切った値上げができません。そこで段階的に値上げする段階積立方式が主流になっています。建物が古くなり、住民が高齢になる前に修繕積立金の見直しを行うことをお勧めします。