分譲マンションをタダで手に入れる方法 /悪用厳禁
マンションの大規模修繕工事について、注意すべきことをマンション理事会で話してきました。談合の問題について話をしたのですが、多くの理事の方はすでに知識としては談合の危険性を認識していたようです。しかし自分達のマンションに置き換えて話をしたことで現実味が増したと言っていただきました。そしてその時に理事の1人から「これならマンションをタダで手に入れられますね」という意見があり、一同が納得したのその話を書いてみたいと思います。
中古マンションを購入
絶対に新築を購入してはダメということはありません。しかし年数が経っているマンションの方が、大規模修繕工事が近いので良いでしょう。理事のみなさんと話している中で、1回目の大規模修繕を数年後に控えているマンションが狙い目だという結論になりました。なぜなら大規模修繕工事の経験がない住民が多く、管理組合にも理事会にも大規模修繕のノウハウがないからです。
また中古マンションなら新築より安いので、購入時の費用も安くて済みます。後で取り戻すので、頭金を多く払ってもローンで満額を組んでも同じです。それに安く買った方が後から入るお金との差額が大きいので、利益が大きくなるのです。
比較的規模が大きいマンションを購入
購入する中古マンションは、規模が大きいマンションの方が良いでしょう。その理由は大規模修繕の規模が大きくなりますし、修繕積立金も多く溜まっているからです。ちょっとした規模のマンションでも大規模修繕工事の費用は1億円になりますし、大規模マンションになれば数億円になります。修繕の金額が大きければ大きいほど、これからの仕事はやりやすくなるのです。
理事に立候補する
マンションを購入したら、理事に立候補しましょう。輪番で理事を任せているマンションが多いのですが、立候補も受け付けているマンションがほとんどです。そのため立候補したら、理事になるのは簡単だと思います。理事会では積極的に業務をこなし、理事全員の信頼を得るようにします。みんなのために労を惜しまない人物を演じるのです。
修繕委員会を設立する
大規模修繕工事に向けて、修繕委員会の立ち上げを提案します。そこで自らが修繕委員に立候補し、修繕委員長に就任します。修繕委員の仕事は面倒ですが、率先して仕事を引き受けて委員会のイニチアシブを握ります。多くの人が面倒だと感じているので、自分からやると言い出せば、それを止める人はいないでしょう。とにかく献身的に働いて、みんなの信頼を得ていきます。
修繕業者の選定を行う
大規模修繕工事を行う時期が来ると、管理会社から業者を紹介されると思います。そこで一社だけでなく複数の会社から見積書を取って、比較することを提案しましょう。修繕費を抑えるために複数社から見積書を取るのは良いことなので、これに反対する人はいないと思います。
そして管理会社から紹介された会社以外の業者には、修繕委員長である自分の意向が決定に大きく影響することを伝えておきましょう。これを強調しておけば、業者側から何かしらのアプローチがあると思います。何もなければ、遠回しにいくら自分に回せるかを尋ねても良いでしょう。また発注は、責任施工方式が最も都合が良いと言えます。発注方式の違いについては、以下の記事に書いているので参考にしてください。
バックマージンを受け取る
業者に支払う発注額の一部を修繕委員長に支払ってもらうことを条件に、修繕業者を決定します。つまりバックマージンです。支払ってもらう額は、修繕費の10%から20%を目処に請求します。仮に大規模修繕工事の工事費が2億円だとすると、10%で2000万円、15%で3000万円になります。これなら購入したマンションの半分くらいは回収できるでしょう。物件によっては、これで元が取れるかもしれません。
理事会や修繕委員会の仕事は面倒ですが、これだけの報酬が待っているならは忙しい合間を縫って頑張る人は多いと思います。築10年程度の中古マンションを購入して2年後に大規模修繕工事を行い、さらに12年後にもう一度同じことをやれば、14年でマンションの購入費を上回る収入を得ることが可能になります。マンションによっては、1回の大規模修繕工事で購入額を取り返せるかもしれません。
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建設・マンション業界関係者以外でも可能
こういった悪巧みは建設業界やマンション業界にいる人でなければ、できないように思われるかもしれません。もちろん、そういった業界の人の方が、もっともらしい話を並べたり、専門用語を並び立てて住民を煙に巻くことも可能でしょう。しかし上記の流れを行うのに専門知識は必ずしも必要ではないので、誰でもできてしまいます。
重要なのは、普段から献身的で人が嫌がることを率先して引き受けてくれ、みんなのために汗を流すことを厭わないというイメージです。面倒なことを引き受けて、あの人に任せておけば大丈夫という印象を周囲に与えておけば、スムーズに進むでしょう。
逆に考えると危険な人が見えてくる
この手口を知ると、何が危険なのかわかってきます。マンション理事は面倒な仕事ですが、同じ人が長年に渡って理事を勤めるのはとても危険なのです。自ら引き受けてくれる人にはついつい甘えがちですが、同じ人がずっと理事を行っていると不正を行いやすい環境が出来上がってしまうのです。以下の記事にも書きましたが、新潟のリゾートマンション、ツインタワー石打では、15年に渡って経理を行っていた公認会計士が11億円を着服していたことが発覚しました。
このうち7億円分は時効が成立しており、残りの4億円の返却を求めて裁判を起こしていますが、公認会計士が高齢ということもあり返却の目処が立っていません。2億円は回収が済んでいるようですが、残り2億円の回収は難しく、合計9億円が消えたことになってしまいます。
同じ人に長年に渡って理事を任せたり、さらに修繕委員など多岐にわって同じ人にお願いするのは、一見すると面倒見の良い人がみんなのために頑張ってくれているようですが、とても危険な状況を作り出していることになるのです。みんなのために献身的に働いてくれるのはありがたいですが、そうだからと言って任せっきりにするのはとても危険なことなのです。
まとめ
このように、同じ人が長年に渡って理事を勤めるのは危険な状況を生み出します。そして実際に誰かがバックマージンを受け取っていたとしてもその証拠を掴むのは難しく、そのようなことができる環境を作らないようにすることが重要です。今回はマンション理事の方々とこのような話をしていたのですが、理事の任期を決めるように規約を改正するべきかという話になりました。皆さんのマンションを振り返って見て、誰かに任せっきりになっていないか確認してみてください。
