いつからマンションの新陳代謝は無くなったのか

今やマンションを終の棲家に選ぶ人が増えましたが、かつてマンションは庭付きの一戸建てを買う前のワンステップに過ぎませんでした。しかしいつ頃からかマンションの永住思考が高まり、最初に買ったマンションに住み続けるのが当たり前になっています。そのためマンションの新陳代謝がなくなり、さまざまな問題を抱えることになりました。いつからマンションの新陳代謝は無くなったのかを考えてみます。

現代住宅双六（げんだいじゅうたくすごろく）

1973年、建築学者の上田篤が朝日新聞紙上で「現代住宅双六」を発表しています。人が生まれてベビーベッドに入るところから始まり、ゴールは庭付きの郊外戸建て住宅になっていました。分譲マンションはゴールの少し手前にあり、戸建てを買う前のステップになっています。そのため、この当時は好き好んでマンションを終の棲家に選ぶ人はいなかったと思われます。

当時の分譲マンションといえば一部屋一部屋が狭く、ゆったりとした生活を送れる空間ではありませんでした。都会的で先進性がマンションにはあり若い人には人気でしたが、生涯かけて住むものではないと思われていました。分譲マンションを購入し、そこからお金を貯めて戸建てを買うというのが当時の理想だったことが、この現代住宅双六からわかります。

マンションの新陳代謝

このようにマンションを買った人は、やがて戸建てに移り住むと考えられていましたし、実際に住民の入れ替わりが起こっていました。歳をとった人が出ていき、若い人が入ってくることで、マンション住民の新陳代謝が促されていたのです。この新陳代謝はマンションの仕組みを考えると理想的であり、どれだけ新陳代謝が活発かがマンションの寿命を決めると言えるほどです。

しかし現在ではマンションの新陳代謝はほとんど起こらなくなりました。買った人は生涯住み続けるつもりで購入し、マンションの老朽化とともに住民の高齢化が進んでいます。老朽化したマンションは、どうしても修繕費用がかかります。そこで修繕積立金を値上げするか一時金の徴収が必要になってきます。しかし高齢者ばかりで年金しか収入がない人達では、値上げも簡単に実現できなくなっていきます。こうして高齢者ばかりが住む古いマンションは、修繕ができなくなりボロボロになり、やがて廃墟になっていくのです。

関連記事
・老後にマンションの修繕積立金は不足する

新陳代謝が止った理由

① 新築の大量分譲

これまでに何度もマンションブームが起こり、新築マンションが大量に供給されてきました。下の図は各国の住宅着工戸数です。戸建も含んだ数字ですが、人口が2倍以上のアメリカを一時的とはいえ日本が追い越していたのは、異常にも思えます。日本はスクラップ＆ビルドを繰り返し、住宅を作っては壊し続けているので、先進国の中でもトップクラスの住宅供給戸数を誇っています。

これを10万人あたりの住宅着工戸数にしてみると、その多さがさらに際立ちます。日本は2018年時点で人口が1億2650万人になり、新築住宅の着工個数は94万2000戸になります。これを人口10万人あたりに換算すると、744.66戸になります。これはアメリカの1.95倍、ドイツの2.1倍、イギリスの2.5倍に当たります。先進国の中では飛び抜けた新築住宅供給戸数で、あまりにも過剰な新築住宅が供給されていると言えるでしょう。

新築マンションは耐用年数が長いため、住宅ローンを組む際にも月々の金額を抑えることができるので有利になります。以前は新築マンションのローンは最長で35年、中古は25年か30年というのが多く見られました。新築のローン期間が長いということは、中古物件が多少安くても月々の支払額は変わらないことになってしまいます。住宅購入を検討する際に、選択肢が多くローンも有利な新築物件から検討するのは、当然のことになっていきました。さらに日本では新築信仰が強く、家を買うなら新築という考えの人が多くいます。そのためマンションの新陳代謝の妨げになっていきました。

関連記事
・終焉する新築信仰 /スクラップ＆ビルドと中古市場の拡大

② バブル景気

バブル景気によりマンションの価格は急上昇しました。85年のプラザ合意後から物件価格の上昇が始まり、90年をピークに急上昇していきます。首都圏のマンション平均価格を85年と90年で比較すると、約2.4倍にもなっています。この頃はあまりの値上がりに「今買わなければ、数年先には買えなくなってしまう」という心理が働き、多くの人が無理をして住宅を購入しています。

90年に35歳の人がマンションを購入したとします。首都圏の平均価格は6100万円です。しかし直後にバブル景気は崩壊し、5年後の95年には首都圏平均価格が4100万円になっています。新築マンションの価格の低下は中古相場も下落させていき、自宅を売却しても多額のローンが残ることになってしまいます。売るに売れない人が続出しました。老後に郊外の庭付き一戸建てを買う夢は消え、今のマンションに住み続けながら恐ろしく高いローンを払って、定年退職を迎えることになります。

バブル景気の急激なマンション価格の高騰と下落は、マンションを売りたくても売れない人を大量に出し、マンションに永住する人を増やす結果になりました。またバブル崩壊によって給与も下がっていき、それでも住宅が必要な人のために住宅金融公庫が92年に「ゆとりローン」を始めました。結果的に破産する人を多く生み出すことになった「ゆとりローン」ですが、安易なローンが人を住宅に縛り付けることになった一面も見逃せません。こうしてマンションの新陳代謝は完全に止まってしまいました。

築30年の中古マンションは魅力的か

中古を買うなら築30年程度が良いという意見を多く聞くようになりました。築30年なら今後の値下がり幅も少ないので、資産価値が下がりにくいという理屈のようです。恐らくそれはそうなのでしょう。しかし築30年のマンションというは、先ほど例にあげた1990年竣工のマンションになります。マンションが最も高値で売られていた頃のマンションで、今でも売るに売れないで残っている人が多く住んでいると予想できます。

90年に35歳で新築のマンションを買った人は、65歳になっています。このブログで繰り返し、築30年を過ぎてからマンションの修繕費は大きく上がると書いています。男性の平均寿命が80歳、女性の平均寿命が85歳の中で、年金しか収入がない人がマンションの修繕積立金の値上げなどに積極的に賛成するでしょうか。もちろん協力的な人もいるでしょうが、自分が逃げ切れれば良いと考える人がいても不思議ではありません。

関連記事
・老後にマンションの修繕積立金は不足する

時代に翻弄されて最高値でマンションを買ってしまい、高額なローンを30年間背負い続けた人が、ようやくローンが終わると修繕積立金の値上げと言われるのです。定年退職して収入は年金のみです。そんな中、生活費を削ってマンションの修繕に当てるのは酷だと感じる人がいても不思議ではないでしょう。こういう逃げ切りを決めている人が多く住んでいるマンションでは、マンションの適正な管理が望めなくなります。

関連記事
・築30年の中古マンションは狙い目か？

まとめ

マンションは新陳代謝があることを前提に作られた居住システムです。しかし新築ラッシュに加えて、バブル景気が新陳代謝を止めてしまいました。そのためマンションは当初の狙いとは違った居住スタイルになってしまい、マンションの老朽化と住人の高齢化が同時に進むようになってしまいました。今問題視されているマンションの廃墟化の原因の多くは、マンションの新陳代謝が止まったことによるものだと思います。築年数が古くても、若い人が多く住むマンションであれば修繕積立金の値上げや一時金の徴収が可能です。しかし高齢者ばかりだと、年金生活者が多くを占めているのでそれが難しくなります。マンションの新陳代謝の終焉が、日本のマンションの終末に向かわせているように思います。