修繕積立金に相場はない /誤解だらけの積立金

マンションを購入すると、住宅ローンの支払いとは別に管理費や修繕積立金の支払いがあります。しかしこの管理費や修繕積立金は物件によって値段がまちまちのため、一体いくらぐらいが適正な金額なのか分かりにくくなっています。そこで修繕積立金の相場はいくらかというのがよく話題になりますが、結論を先に言うと修繕積立金に相場はないのです。そこでマンションを購入する際に、修繕積立金をどう考えれば良いのかを書いてみたいと思います。

修繕積立金とは

一言で言うと、マンションを修繕に使う管理組合の貯金です。貯金なので修繕積立金はマンション管理組合の資産になります。マンションは長年使用する間にあちこちが痛んでくるので定期的な修繕が必要で、多くのマンションでは大規模修繕工事が10年から15年に1回のペースで行われます。その際に使われるのが修繕積立金です。

修繕積立金が少なすぎると、必要な修繕ができなくなりマンション管理に大きな影響を与えます。少し前に話題になった滋賀県で行政代執行により解体されたマンションは、雨漏りが始まっても修繕ができなかったため入居者が引越してしまい、そのまま放置されて廃墟になってしまいました。これは典型的な修繕積立金不足の例だと思われます。

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修繕積立金の貯め方

修繕積立金の貯め方には、均等積立方式と段階増額積立方式の2種類があります。以前の記事「なぜ修繕積立金が足りていると錯覚するのか」でも解説しましたが、ずっと同じ額を払い続けるのが均等積立方式、数年おきに値上げするのが段階増額積立方式になります。ほとんどのマンションが段階増額積立方式になっており、数年後に値上げすることになっています。

修繕積立金はどうやって決めるのか

修繕積立金は長期修繕計画を作成することから始まります。長期修繕計画は将来的に修繕が必要な部位を明確にして、何年後にどの修繕を行うかを記したものです。ほとんどの場合、マンションが建設される前に設計図を元に製作されています。この長期修繕計画を元に、それぞれの修繕に必要な金額が算出され、それが修繕積立金の額になります。しかし「長期修繕計画は疑ってかかるべき」に書いたように建設前に作られた長期修繕計画は実際の建物とは異なることが多く、そのため修繕積立金が不足することが多発するのです。

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修繕積立金に相場はない

長期修繕計画によって決められる修繕積立金は、マンションの立地・規模・形状・仕様などによって変わります。外壁がタイルなのか吹付塗装なのかで金額は変わりますし、エレベーターが何機あるかでも変わります。メンテナンス性は修繕積立金に影響を与えるので、マンションごとに修繕積立金は大きく変わっていきます。仕様による違いは、以前メンテナンス性が悪く修繕費用がかかるタワーマンションの特徴を紹介した事があるので、そちらも参照してください。

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そのため同じ100戸のマンションでも修繕積立金は変わりますし、同じ70㎡のマンションでも修繕積立金の額は違います。不動産は同じ立地に同じ規模・仕様の建物が建つことがないので、修繕積立金が同じになることはないのです。よく「70㎡のマンションなら、平米あたり○円が相場」とか「200戸クラスのマンションなら○○円ぐらいが相場」といった意見を聞くことがありますが、そんな風に広さや規模で決まるわけではないのです。修繕積立金に相場はありません。公的に存在するのは、広さと規模による平均額ぐらいです。

修繕積立金の平均額は

相場はなくても既存のマンションを調査した結果から、修繕積立金の平均額は分かります。国土交通省が調査結果を踏まえて「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を発表しています。これを見れば大体の平均額がわかるようになっています。以前の記事「老後にマンションの修繕積立金は不足する」にこのガイドラインを用いた計算例を書いているので、そちらも参照してください。

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ここで計算して出される金額は、あくまでも平均額で、これだけあれば大丈夫という額ではありません。そのためご自分のマンションの修繕積立金の額が、この計算より高ければ安心できるわけでもないのです。しかし中古マンションを選ぶ際の一つの目安にはなると思います。また住んでいるマンションの修繕積立金がここの金額より安い場合は、早めに長期修繕計画と修繕積立金の見直しをお勧めします。

修繕積立金は定期的な見直しが必要

修繕積立金は長期修繕計画を元に決められます。そして建築費は時価のようなもので、年々金額が変わります。特に人件費は人手不足からここ数年は高騰が続いていて、5年前と現在ではかなり違っています。そのため長期修繕計画は5年を目処に見直しが必要で、長期修繕計画を見直すと修繕積立金の見直すことになります。築10年のマンションで考えてみましょう。竣工は2010年です。マンション販売時には長期修繕計画が作られていて、それに基づいて修繕積立金が設定されています。2014年に消費税が5%から8%に引き上げられ、その際の駆け込み需要で大規模修繕業者は深刻な人手不足になりました。この時に大規模修繕工事の工事金額は3割近く上昇しています。

この事から、2010年の竣工から一度も修繕積立金を値上げしていないマンションでは、将来的に修繕積立金が不足する可能性が高いことが分かります。しかし修繕費用が3割アップしたからといって、修繕積立金の見直しをした管理組合は少数です。ほとんどの管理組合がそのままの修繕積立金を集めて将来に備えています。このように消費税など大きな社会変革があればもちろんですが、それ以外にも建築費の上昇や下降は起こっているので定期的な見直しが必要になるのですが、実際には行っていない管理組合の方が多いのが現実です。

まとめ

修繕積立金に相場は存在しません。存在するのは国土交通省がまとめた平均額があるだけです。しかし修繕積立金の適正額はマンションの立地・規模・形状・仕様によって変わるため、平均額と同等の金額を払っていれば足りるとは限りません。建築単価は年々変化するので、定期的に見直しを行いましょう。修繕積立金の不足が目に見えてわかるようになるのは、築30年を過ぎてからです。築30年を過ぎて不足がわかってからでは、大幅な値上げをしなくては不足を補えなくなってしまいます。